Impayé de loyer : la procédure complète de A à Z

Avant toute procédure, tentez d'obtenir un règlement amiable. Cela démontre votre bonne foi et est souvent requis par les tribunaux.

Relance 1 : dès le 1er jour de retard, envoyez un SMS ou email. Ton cordial : "Votre loyer de [mois] n'a pas été encaissé. Pouvez-vous régulariser ?"

Relance 2 (J+8) : lettre simple avec relevé des sommes dues.

Mise en demeure LRAR (J+15) : c'est le point de départ légal. Elle doit mentionner le montant précis, le délai de 8 jours, et la menace de procédure judiciaire. Elle interrompt la prescription.

Cette phase est souvent suffisante : 35% des locataires régularisent après une LRAR.

Si votre bail contient une clause résolutoire (c'est le cas de la quasi-totalité des baux d'habitation), vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice.

Le commandement de payer (art. 24 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :
— Doit être signifié par commissaire de justice (tarif réglementé)
— Donne 6 semaines au locataire pour payer si le bail a été conclu à compter du 29 juillet 2023 (loi Kasbarian n° 2023-668) ; 2 mois pour les baux antérieurs
— Déclenche la clause résolutoire si le locataire ne règle pas dans le délai
— Ouvre droit à la garantie VISALE si applicable

Important : le commandement de payer doit aussi être notifié à la CAF ou MSA si le locataire perçoit une APL. Cette notification est obligatoire sous peine de nullité.

Si le locataire ne règle pas dans le délai légal suivant le commandement (6 semaines ou 2 mois selon la date du bail), vous pouvez l'assigner en justice. L'assignation doit être signifiée par commissaire de justice et contenir :

— L'identification des parties (bailleur, locataire) — art. 54 CPC
— Le descriptif du bien loué
— L'historique des loyers impayés (relevé mois par mois)
— Le montant total réclamé (loyers + charges + intérêts)
— La demande de constat de clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement
— La demande d'article 700 CPC
— Les pièces jointes (bail, commandement, quittances) — bordereau art. 56 CPC
— La preuve de la notification CCAPEX (obligatoire 6 semaines avant l'audience, art. 24 III loi 89-462)

AssigneFacile génère automatiquement ce document (modèle v2.0.0).

Compétence : Juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu du bien loué, exclusivement compétent pour les baux d'habitation quel que soit le montant (art. L213-4-4 COJ).

L'audience a lieu généralement 2 à 4 mois après le dépôt de l'assignation. Deux issues possibles :

Le locataire ne se présente pas : jugement réputé contradictoire. Le juge statue sur vos demandes au vu des pièces. En général, condamnation au paiement + résiliation du bail.

Le locataire se présente : il peut demander des délais de paiement (art. 1343-5 C. civ.), maximum 24 mois. Le juge peut accorder ces délais si la situation le justifie. Si les délais ne sont pas respectés, la résiliation devient automatique.

Demandez systématiquement :
— La résiliation du bail
— L'expulsion
— Le paiement des loyers avec intérêts
— L'article 700 (minimum 500 €)

Après le jugement, si le locataire ne part pas, vous devez faire exécuter la décision :

1. Commandement de quitter les lieux : signifié par commissaire de justice, donne 2 mois au locataire pour partir (délai incompressible, sauf décision de justice contraire).

2. Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée (art. L412-6 CASF). Planifiez votre procédure en conséquence.

3. Concours de la force publique : si le locataire refuse de partir après les 2 mois, le commissaire de justice demande le concours de la force publique (police). Ce concours est souvent long à obtenir (2-6 mois supplémentaires).

Durée totale estimée : 6 à 18 mois de la première relance à l'expulsion physique. Commencez dès le 2e mois d'impayé.