Qu'est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une stipulation contractuelle, prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail lorsque le locataire ne paie pas son loyer à échéance.
Contrairement à la résiliation judiciaire classique, la clause résolutoire produit ses effets automatiquement une fois un commandement de payer resté sans suite. Le juge n'a pas à apprécier l'opportunité de la résiliation : il constate seulement que les conditions sont réunies.
Condition essentielle : la clause doit figurer explicitement dans le contrat de bail. Sans cette clause, vous devez passer par la voie de la résiliation judiciaire, plus longue.
Le commandement de payer : étape obligatoire
Avant d'invoquer la clause résolutoire, vous devez obligatoirement faire signifier au locataire un commandement de payer par commissaire de justice. Ce commandement :
— Mentionne le montant exact dû (principal + charges)
— Rappelle la clause résolutoire contenue dans le bail
— Accorde un délai de 2 mois pour régulariser
Si le locataire règle intégralement dans les 2 mois, la clause résolutoire ne peut plus être invoquée pour les mêmes impayés.
Attention : un commandement de payer incomplet (montant erroné, clause mal reproduite) est nul. Faites vérifier sa rédaction.
Après les 2 mois : l'assignation en référé ou au fond
Si le locataire n'a pas régularisé dans les 2 mois suivant le commandement, vous pouvez l'assigner en justice pour :
1. Faire constater l'acquisition de la clause résolutoire (le bail est résilié)
2. Obtenir l'expulsion du locataire
3. Récupérer les loyers impayés avec intérêts
En pratique, on assigne souvent en référé (procédure d'urgence) pour obtenir une décision rapide. Le juge des référés peut ordonner l'expulsion sous astreinte dès lors que la clause résolutoire est acquise.
AssigneFacile génère une assignation qui intègre automatiquement la demande d'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion et les sommes dues.
Les pièges à éviter
Ne pas confondre les délais : les 2 mois du commandement courent à compter de la signification par commissaire de justice, pas de l'envoi postal.
Accepter un paiement partiel : si vous acceptez un paiement partiel pendant le délai de 2 mois, vérifiez si cela éteint la clause résolutoire pour la partie payée. Mentionnez par écrit que l'acceptation est « sans préjudice de vos droits ».
Oublier d'actualiser le décompte : au moment de l'assignation, mettez à jour le décompte des loyers dus. Les loyers postérieurs au commandement s'ajoutent.
Ne pas mentionner la CAF : si le locataire bénéficie d'APL, vous devez informer la CAF de la procédure (article 24 de la loi de 1989). AssigneFacile intègre cette mention dans le corps de l'assignation.